Wszystkie sygnały z rynku nieruchomości pozwalają się domyślać, że kończy się czas rekordowej koniunktury. Część ekspertów uważa nawet, iż to będzie nie tylko hamowanie, ale może również przyjść czas bessy i pojawią się długo wyczekiwane obniżki cen. Póki co jednak nie ma zgody w tym temacie i nadal część analityków podtrzymuje prognozy wzrostów. Ciężko to uzasadnić, patrząc na kolejne raporty z rynku mieszkaniowego – tak źle dawno nie było.
Odczyty z mieszkaniówki pokazują, że w ostatnich miesiącach doszło do istnego załamania popytu. Według najnowszego raportu portalu RynekPierwotny.pl w 2 kwartale 2022 roku sprzedaż lokali u 15 największych polskich deweloperów skurczyła się średnio o 41%. Jednocześnie widać coraz większą liczbę ofert mieszkań na sprzedaż – mamy więc sytuację, gdy popyt rośnie, a podaż spada, co powinno doprowadzić do korekty cen. O hamowaniu wzrostu cen (chociaż jeszcze nie o spadkach) mówią również analitycy Nieruchomosci-online.pl. Mniej dynamicznie jest niemal we wszystkich częściach rynku nieruchomości. Wyjątkiem jest wynajem.
Sytuacja na rynku wynajmu warunkowana jest innymi czynnikami. Najpierw ten segment wyjątkowo mocno ucierpiał wskutek pandemii oraz lockdownów. Teraz z kolei notuje rekordy. Początkowo były one wywołane napływem uchodźców z Ukrainy – początek wojny był czasem, gdy w portalach ogłoszeniowych ubyło nawet 70% ogłoszeń wynajmu mieszkań (dane Nieruchomosci-online.pl). Jednak baza anonsów zaczęła się stopniowo odbudowywać, a mimo to wynajmujący nadal mają bardzo mocną pozycję negocjacyjną. Dzieje się to za sprawą tego, iż coraz mniej osób stać na zakup własnego mieszkania. Osoby takie muszą jednak jakoś zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe, trafiają więc na rynek wynajmu.
Wydaje się jednak, że na pozytywne impulsy nie ma co liczyć segment sprzedaży, zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W obiegu była dosyć popularna opinia, że polską mieszkaniówkę napędza gotówka. Wynikało to z analizy wybranych lokalizacji, gdzie kupowali głównie inwestorzy. Jednak gdy się spojrzało na cały rynek, wyraźnie było widać, że to kredyt jest odpowiedzialny za większą część popytu. Dlatego też obecna polityka Rady Polityki Pieniężnej, polegająca na systematycznym podnoszeniu stóp procentowych, skutecznie zdławiła koniunkturę w branży mieszkaniowej. Obecnie mało kogo stać na kredyt pozwalający na zakup własnego M. Do działań RPP dołożyła się rekomendacja KNF, zalecająca dużo bardziej rygorystyczne wyliczanie kosztów życia potencjalnego kredytobiorcy. Z tego względu od wrześnie 2021 do dzisiaj zdolność kredytowa rodziny 2+2 spadła około dwukrotnie. Dostępne kwoty często nie pozwalają nawet na nabycie kawalerki (o ile rozpatrujemy ceny mkw w głównych polskich miastach). Załamanie na rynku kredytów jest widoczne w raportach BIK-u – nie jest to łagodne przechodzenie do okresu gorszej koniunktury, ale dosłownie krach w akcji kredytowej.
W najnowszej analizie PKO BP możemy przeczytać prognozy spadków cen mieszkań jeszcze w tym półroczu. Taka tendencja utrzyma się maksymalnie dwa lata i najpóźniej w 2025 powinniśmy wrócić do dynamicznych wzrostów. Efektem nadchodzącej korekty ma być powrót do stawek za mkw notowanych w pierwszej połowie 2021. To dobra wiadomość dla tych, którzy mają jakieś oszczędności oraz zachowali zdolność kredytową.
Na drugim biegunie są analitycy spodziewający się dalszych wzrostów cen. Tutaj argumenty są różne, ale m.in. wskazuje się nadal dużą aktywność klientów gotówkowych. Do tego za obecny spadek popytu obarcza się niepewność gospodarczą, więc eksperci zakładają, iż gdy klienci oswoją się z nową sytuacją (wojna, inflacja, wysokie ceny energii i paliwa), wrócą do zakupów. Ratunek dla deweloperów upatrywany jest też w przesuwaniu asortymentu lokali na rynek wynajmu instytucjonalnego. PRS (private rented sector) ma być przyszłością najmu i da deweloperom możliwość systematycznego zarabiania na niesprzedanym zasobie mieszkaniowym. Tutaj jednak należy mieć na uwadze, że zakupy PRS dotyczą jedynie najlepszych lokalizacji i inwestycji, tak więc nie będą miały wpływu na większość mieszkaniówki.
