Artykuły

III kwartał na rynku wtórnym upłynął pod znakiem oczekiwania i niepewności, zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających. Głównym czynnikiem, który determinuje rynkowe zmiany jest rządowy program Kredyt #naStart. Dopóki nie wejdzie on w życie albo chociaż data startu nie będzie pewna, to mieszkaniówka będzie się borykać z zastojem. Indeks INPON to indeks nastrojów rynkowych w ocenie pośredników w obrocie nieruchomościami stworzony we współpracy ekspertów portalu Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. W III kwartale 2024 roku indeks osiągnął wartość 51,96 pkt, co oznacza, że nastroje pośredników są lekko powyżej granicy optymizmu. Jednocześnie wartość ta jest o 0,77 pkt niższa niż w poprzednim kwartale, czyli badani widzą rynek w nieco mniej jasnych barwach. Najlepiej radzi sobie segment kawalerek (wartość INPON to 56,9 pkt) oraz większych mieszkań (53,5 pkt). Relatywnie łatwo znaleźć nabywcę, szczególnie na lokale w dobrych lokalizacjach. Gorsza sytuacja panuje na rynku działek budowlanych (49,7 pkt, czyli poniżej granicy optymizmu) oraz domów (49,8 pkt), które naprawdę trudno teraz sprzedać. Agenci nieruchomości przewidują, że będzie lepiej w tych segmentach, dopiero wtedy, gdy rząd wprowadzi kredyty z dopłatą. Przestój na rynku to wina opóźnienia Kredytu #naStart Autorzy analizy wyjaśniają, że głównym czynnikiem, od którego zależy przyszłość rynku mieszkaniowego, jest termin startu rządowego programu tanich kredytów hipotecznych. Kupujący czekają, aż sytuacja się wyklaruje i ci, którzy mogą skorzystać z programu, wstrzymują się z decyzją kupna nieruchomości. Z drugiej strony podaż rośnie, skoro chętnych na zakup jest mniej, ale też odbudowuje się ona po wyczyszczeniu rynku z mieszkań, do którego doszło wskutek Bezpiecznego Kredytu 2 proc. Wybór lokali jest tak duży, że teraz naprawdę trudno sprzedać mieszkanie. A jedyną kartą przetargową, którą można skusić potencjalnych kupujących, jest obniżka ceny. Jednak czy warto to robić, skoro według zapowiedzi wkrótce ma ruszyć Kredyt #naStart, a wtedy znacznie łatwiej będzie sfinalizować transakcję? Raczej nie, dlatego sprzedający też czekają. Niektórzy z nich są jednak zdeterminowani i zależy im na szybkiej sprzedaży mieszkania. Chociażby dlatego, że stopy procentowe są cały czas utrzymywane na wysokim poziomie, co wpływa na to, że kredyty hipoteczne są drogie. Aby więc pozbyć się zobowiązania, sprzedający są skłonni obniżyć cenę. Oczekiwanie na obniżenie stóp procentowych Na 2025 rok są planowane pierwsze obniżki stóp procentowych. Dr hab. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu wyjaśnia, że w Polsce wciąż spłacamy dług inflacyjny, będący wynikiem nagłego obniżania stóp procentowych w 2020 i 2021 roku. Dlatego Rada Polityki Pieniężnej wciąż czeka z obniżkami. Z pewnością nastroje na rynku będą bardziej optymistyczne, gdy się to wreszcie wydarzy. Wtedy spadną raty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym i zwiększy się przeciętna zdolność kredytowa, więc łatwiej będzie otrzymać takie finansowanie w banku....

Z danych opublikowanych przez Narodowy Bank Polski wynika, iż mieszkania w 7 największych miastach w kraju tanieją. Otóż I kw. 2023 r. przyniósł spadki średnich cen transakcyjnych mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. W przypadku lokali z pierwszej ręki była to obniżka o 0,7% w stosunku do IV kw. 2022 r. Z kolei rynek wtórny w tych miastach odnotował spadek w wysokości 1,4% względem ostatniego kw. poprzedniego roku. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym Według danych NBP średnie kwoty płacone za lokale z rynku wtórnego obniżyły się w aż 11 miastach wojewódzkich, łącznie z tymi największymi. W ujęciu kwartalnym najwyższy spadek o 4,9% odnotowano w Gdańsku, gdzie średnia cena transakcyjna znów znalazła się poniżej 11 tys. zł/mkw. Wśród innych miast na liście tej znalazły się, m.in. Kraków (-1,6 % k/k), Wrocław (-1,3% k/k) oraz Warszawa (-0,8 k/k). Natomiast analiza danych w ujęciu rocznym, wskazuje na spadki jedynie w Olsztynie i Lublinie. Wyraźnie widać, że podwyżki cenowe były już zdecydowanie mniej dotkliwe. Zgodnie z danymi NBP ceny ofertowe wzrosły o 1,6% względem IV kw. 2022 r. oraz o 3,5% wobec I kw. 2022 r. Jedynie za wyjątkiem dwóch najmniejszych miast wojewódzkich Zielonej Góry i Opola, wzrost w żadnym innym mieście nie przekroczył 10%. Średnia kwota płacona za mieszkanie z drugiej ręki w Krakowie wzrosła o 8,7%, we Wrocławiu o 8,5%, w Gdańsku o 7,1%, a Warszawie o 4,3%. Ceny transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym 7 największych polskich rynków pierwotnych, czyli Warszawa, Poznań, Gdynia, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Łódź również zanotowało spadki średnich cen transakcyjnych w I kw. tego roku. Jest to pierwsza obniżka od II kw. 2020 r. która w ujęciu kwartalnym wyniosła 0,7%. W relacji rocznej natomiast zaobserwowano wzrost o 6,3%. Sama stolica doświadczyła nieznacznego wzrostu o 0,2% k/k, ale już w ujęciu rocznym była jednym z dwóch najbardziej stabilnych rynków, ze wzrostem o 3,4%. Do obniżki -3,2% r/r doszło jedynie w Gdańsku, na co wpływ miały spadki notowań w II i IV kw. 2022 r....

Dawno nic nie wzbudziło w mieszkaniówce takich emocji jak zapowiedziany przez rząd program Bezpieczny Kredyt 2%. Zareagowali na niego wszyscy uczestnicy rynku, przy czym zarówno wśród kupujących, jak i sprzedających znajdziemy sporo osób, które uważają, że skorzystają na tym systemie dopłat. Jak będzie w rzeczywistości? Czy Bezpieczny Kredyt 2% zwiększy dostępność mieszkań, czy może jedynie zmaksymalizuje zyski deweloperów? Zasady programu Bezpieczny Kredyt Bezpieczny Kredyt 2% jest jednym z dwóch rodzajów wsparcia, jakie zaproponował rząd w ramach programu Pierwsze Mieszkanie. Drugie to Konto Mieszkaniowe, pozwalające na uzyskanie dopłat przy oszczędzaniu na wkład własny. Szczegóły obydwu działań zostały określone w projekcie ustawy — Rządowy projekt ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Jak nazwa wskazuje, jest to pomoc adresowana do młodych ludzi. Jednak to określenie może być mylące, ponieważ tak naprawdę podstawowym kryterium jest nabywanie pierwszego mieszkania lub domu. W kwestii wieku zasady są dosyć liberalne, ponieważ z Bezpiecznego Kredytu może skorzystać osoba, która ma nie więcej niż 45 lat. W przypadku małżeństw wystarczy, że jeden z małżonków spełnia to kryterium. Za to kryterium nie posiadania prawa własności do lokalu mieszkalnego obowiązuje dla całego gospodarstwa domowego (ustawodawca nie posługuje się tu terminem małżeństwa, ale właśnie gospodarstwa domowego, co może mieć kluczowe znaczenie dla późniejszych interpretacji ustawy). Jeśli komuś uda się wejść do programu, może liczyć na dopłaty państwa przez 10 lat do rat kredytu. Dopłaty te wyniosą tyle, aby realne oprocentowanie kredytu finalnie wyniosło 2% powiększone o marżę banku, przy czym marża musi być rynkowa. Mieszkania kupowanego ze wsparciem nie można sprzedać ani wynająć — jeśli złamie się zasady, traci się prawo do dopłat. Komu pomoże program Bezpieczny Kredyt? Nietrudno zgadnąć, że w sytuacji, gdy na korzyści z Bezpiecznego Kredytu nastawiają się i sprzedający, i kupujący, jedna ze stron będzie rozczarowana. Która? Program jest odpowiedzią rządu na rosnące problemy z dostępnością mieszkań dla młodych osób. W ostatnich dwóch latach kredyty stały się na tyle drogie, że coraz mniej osób ma zdolność kredytową wystarczającą do nabycia również wciąż drożejących mieszkań. Rząd postanowił więc wesprzeć nabywców, dopłacając im do rat kredytu, tak aby nie odczuwali tego, iż stawka WIBOR (lub już niebawem WIRON) jest na tak wysokim poziomie. Wydaje się więc, że skorzystają ci, którzy mają skorzystać, zgodnie z deklaracjami. Niestety, ale wielu ekspertów ma odwrotne zdanie. To działanie rządu, podobnie jak wszystkie poprzednie programy, tj. Rodzina na Swoim czy Mieszkanie dla Młodych, to stymulowanie popytu na rynku mieszkaniowym. A to nie popyt jest problemem, ale podaż — w Polsce jest za mało mieszkań, do tego są one przedmiotem spekulacji i przez to ich ceny bardzo szybko rosną. Istnieje więc bardzo duże ryzyko, że rząd startując z programem dopłat do kredytów, sprawi jedynie, że skorzysta niewielka grupa beneficjentów, ale ogólna sytuacja młodych na rynku mieszkaniowym pogorszy się. Sygnały, iż może się wydarzyć coś niekorzystnego, już są - niektórzy deweloperzy zaczynają podnosić ceny. Można się domyślić, że jest to przygotowywanie się pod wysyp klientów z tanim kredytem 2%. Nie byłoby to zaskoczeniem, ponieważ podobnie wyglądało to, gdy uruchamiano programy Rodzina na Swoim, Singiel na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych — rynek pierwotny dostosował swoją ofertę do większych możliwości finansowych klientów, nie poprzez lepszy standard, ale poprzez wywindowanie cen. Niestety, ale działania po stronie podaży w mieszkaniówce są dużo trudniejsze niż wrzucenie dodatkowych pieniędzy na rynek. Widać to po wątpliwych “sukcesach” w tym temacie, takich jak Mieszkanie Plus/Mieszkanie dla Rozwoju — wpływ wspieranego przez rząd budownictwa na rynek jest praktycznie żaden, ponieważ liczba oddawanych do użytku jest wręcz symboliczna. Prawdopodobnie dopłaty do kredytów sprawią, że niebawem ceny mieszkań, które zdążyły wyhamować, ponownie będą rosły....

Dr Adam Czerniak (Kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH), osobom interesującym się rynkiem nieruchomości zapewne znany z prospołecznego nastawienia, w wydaniu specjalnym “DGP: Światowe Forum Ekonomiczne” opublikował artykuł pt. ”Błędne koła polskiego mieszkalnictwa. Kto winduje ceny?”. Przyjrzyjmy się, na jakie problemy polskiej mieszkaniówki wskazuje autor. Historia pokazuje, że po transformacji systemowej rząd liczył na to, że własność prywatna rozwiąże problemy związane z mieszkalnictwem. Jednak brak publicznych pieniędzy na remonty i budowę nowych mieszkań, w połączeniu z inflacją i szybkim wzrostem cen nieruchomości, sprawiły, że w latach 90. nie tylko bardzo powoli zwiększała się liczba mieszkań, ale także ich jakość się pogorszyła. Dr Czerniak uważa, iż wtedy nadany mieszkaniówce kurs jest utrzymywany do dzisiaj. Jeśli chodzi o czyste dane, to Polskę można uznać za kraj sprzeczności. Z tego względu, że z jednej strony mamy rekordową liczbę osób deklarujących, iż ich miejsce zamieszkania jest jednocześnie ich własnością (w 2021 roku było to aż 86,8% Polaków, co uplasowało nas pod tym względem na piątym miejscu w całej Unii Europejskiej). Lecz z drugiej strony nadal żyjemy w za ciasnych lokalach, więc sama struktura własności na rynku nijak nie koreluje z jakością mieszkalnictwa - pod względem przeludnienia zajmujemy 4 miejsce w UE. Do tego stanu rzeczy przyczyniła się także niemrawa polityka mieszkaniowa rządu, m.in. widoczna w topniejącym udziale państwa w tym rynku - zasób mieszkań komunalnych zamiast dynamicznie rosnąć, kurczy się. Doktor Czerniak wskazuje trzy główne powody obecnego stanu mieszkalnictwa: czynniki demograficzne - niesutająca migracja ludzi do największych miast, przez co w nich brakuje mieszkań, a na prowincji mieszkania stoją puste. Do tego dochodzi fakt, iż bardzo duża część lokali w centrach miast jest w posiadaniu osób starszych, które nie zarządzają efektywnie swoim majątkiem. mentalność skłaniająca do traktowania mieszkania jako majątku rodzinnego, a często jako jego głównego składnika - takie mieszkanie nie jest przedmiotem obrotu rynkowego, nikt nie zna jego realnej wartości, a wynajem bywa traktowany jako ostateczność. rosnące nierówności majątkowe - prowadzą one do coraz większej dysproporcji między grupą osób, które posiadają więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną, a grupą nie posiadającą żadnej takiej nieruchomości. Dane NBP z 2021 r. pokazują, że aż 46 proc. nabywców na rynku wtórnym dużych miast kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych. To prowadzi do błędnego koła - zakupy inwestycyjne napędzają ceny, wypychają z rynku kolejne osoby, zmuszając je do najmu, przez co prywatni inwestorzy są jeszcze bardziej przyciągani perspektywą nabycia mieszkania na wynajem. Według doktora Czerniaka, aby rozwiązać te problemy, rząd powinien wspierać budowę tanich mieszkań, które spełniają potrzeby demograficzne i spełniają wymagania dotyczące metrażu, lokalizacji i standardu wykończenia. Można to osiągnąć poprzez programy rządowe, takie jak dotacje na budowę mieszkań, ulgi podatkowe dla deweloperów budujących tanie mieszkania lub programy kredytowe dla osób kupujących mieszkania. Rząd powinien także rozwijać rynek najmu poprzez zwiększenie liczby mieszkań na wynajem oraz zwiększenie bezpieczeństwa dla najemców poprzez wprowadzenie stabilnych, długoterminowych umów najmu. Warto również zwrócić uwagę na problem braku mieszkań dostępnych dla rodzin wielodzietnych. Rząd powinien wspierać budowę takich mieszkań poprzez specjalne programy i dotacje, a także regulacje prawne, które zachęcają deweloperów do budowy mieszkań o większej liczbie pokoi. Wprowadzenie takich działań mogłoby pomóc w rozwiązaniu problemów związanych z mieszkalnictwem w Polsce i zwiększeniu dostępności mieszkań dla różnych grup społecznych. Dzięki temu, młodzi ludzie mogliby cieszyć się stabilnością mieszkaniową i spełnić swoje marzenia o własnym mieszkaniu. Jedną z podstawowych zmian powinno być to, aby rząd przestał wspierać mieszkalnictwo poprzez stymulowanie rynku kredytów, skupił się za to na stymulowaniu budowy dostępnych cenowo mieszkań....

Firma Black Whale, działająca w obszarze wsparcia inwestowania w nieruchomości, opublikowała raport będący jednocześnie prognozą dla rynku nieruchomości. Publikacja powstała na bazie odpowiedzi udzielonych przez 30 ekspertów związanych z branżą. Wieszczą oni trudny czas, jednak szczegóły tego, do czego to nas doprowadzi, są różne. Oczywiście jednym z tematów jest to, co obecnie interesuje każdego inwestora i osobę planującą zakup mieszkania na własne potrzeby - czy będzie taniej? Ogólnie spodziewane jest dalsze hamowanie rynku mieszkaniowego. Transakcji będzie coraz mniej - popyt już spadł, a podaż już niebawem zacznie podążać za nim. Nie musi to jednak przełożyć się na korektę cen w dół. Bartosz Turek z HRE Investment uważa, że, owszem, będzie wyhamowanie wzrostów, jednak taniej nie będzie. Wynika to z tego, iż pieniądz jest coraz mniej warty i stawki najmu wciąż pną się w górę. Nadal więc mieszkanie będzie nie tylko sposobem na bezpieczne przechowanie oszczędności, ale też wygenerowanie pasywnego dochodu. Według Filipa Piechowiaka (prezesa Fid Group) na rynku w chwili obecnej mamy do czynienia ze specyficzną sytuacją - jest potencjał popytu, ponieważ ludzie mają środki zjadane przez inflację, ale też jest potencjał podaży, ponieważ deweloperzy mają rekordowo dużo nowych mieszkań, tyle że w za wysokich cenach. O tym, co się wydarzy dalej, zadecyduje, która strona “pęknie” pierwsza - czy klienci nie chcący tracić na inflacji, czy deweloperzy, z niemal zatrzymaną sprzedażą. Jak widać więc - czekają nas ciekawe czasy. Według większości komentujących potrwają one 2-3 lata. Bartłomiej Baranowski, analityk portalu Domiporta,, zauważa, iż będzie to okres łowów dla sprawnych inwestorów. Przeceny nie będą masowym zjawiskiem, jednak na rynku na pewno będą się pojawiały wyjątkowo atrakcyjne oferty, w tym od osób, które przeszacowały swoje możliwości i nie podołają spłacie rosnącej raty kredytu. Gorsza koniunktura przełoży się też na niższe stawki budowlańców oraz spadek cen materiałów budowlanych. Czyżby więc znowu nadchodził czas, gdy lepiej będzie budować dom niż kupić mieszkanie? Być może. Według Baranowskiego w 2025 nastąpi odbicie i powróci koniunktura gospodarcza. Współwystąpi to z niską podażą mieszkań (w okresie bessy deweloperzy przestaną budować), więc prawdopodobnie splot tych dwóch czynników przełoży się na szybki wzrost cen lokali mieszkalnych. Wyhamowanie rynku spowoduje także wydłużenie czasu sprzedaży mieszkań. To oraz coraz mniej dostępny kredyt sprawią, że umocni się pozycja klientów gotówkowych - oni będą mogli sobie pozwolić na zdecydowanie bardziej stanowcze negocjacje. Za to przeciętnego Kowalskiego coraz częściej nie będzie stać na własne M. Wzrośnie więc rola wynajmu, w tym instytucjonalnego. W tym temacie Barbara Łępicka, dyrektor operacyjny w firmie Grimbud, zauważa, iż upodobni nas to do Zachodniej Europy, jednak w negatywnym sensie. Tam, w wielu krajach, mieszkania stały się finansowo niedostępne i ludzi stać jedynie na najem. Na inny aspekt zwraca uwagę Dariusz Grzeszczak, prezes firmy Erbud. Według niego w najbliższej dekadzie polskie budownictwo czeka mocna transformacja pod względem ekologicznym. Wzrośnie rola OZE. Coraz częściej też będą wykorzystywane konstrukcje modułowe, w tym sporą część będą stanowiły komponenty drewniane. Obok budownictwa przeznaczonego na wynajem, bardzo wzrośnie też wolumen budownictwa socjalnego. Zbliżające się 2-3 lata będą okresem wzmożonej “selekcji naturalnej” w branży, jak uważa Michał Jafra z Alternative Development. Deweloperzy o gorszej sytuacji finansowej, mniej rozsądnie inwestujący, będą mieli problemy z płynnością finansową. Część z nich może sprzedawać przecenione lokale klientom detalicznym (ogólnie redukcja marży powinna stać się powszechna), jednak ostatecznym efektem będzie spora liczba przejęć w branży. Doprowadzi to do wzmocnienia tych najmocniejszych, ponieważ w ich bankach ziemi i inwestycji znajdą się nowe, wartościowe pozycje....

Samo przeglądanie ofert mieszkań, przy obecnej sytuacji na rynku, może być powodem nerwów. W końcu ceny są rekordowo wysokie i często nasze marzenia rozsypują się po zderzeniu się z rzeczywistością. Nawet duża zdolność kredytowa może nie pomóc, gdy rok do roku notowane są wzrosty dochodzące nawet do 10%. Dobra wiadomość jest jednak taka, że ceny ofertowe i ceny transakcyjne różnią się od siebie, i to czasami bardzo mocno. Oznacza to, iż zanim kupisz mieszkanie, masz możliwość targowania się, a efekt twoich starań może się przełożyć na zaoszczędzenie nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. W tym artykule podpowiadamy, jak targować cenę mieszkania. Zazwyczaj ceny transakcyjne są niższe niż ofertowe. Wynika to głównie z tego, że sprzedający przeszacowują wartość posiadanych nieruchomości. Dotyczy zaś głównie rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym jest bardziej stabilnie i deweloperzy niechętnie redukują cenę, wolą raczej zacząć dorzucać gratisy, np. miejsce parkingowe. Zatem największe pole do popisu masz przy targowaniu ceny mieszkania z rynku wtórnego. Pamiętaj, że różnice między ceną transakcyjną a ofertową zależą głównie od ogólnej sytuacji na rynku. W dopiero co minionym okresie rekordowej koniunktury zdarzało się, iż mieszkania sprzedawano drożej niż wynosiła cena w anonsie - po prostu popyt był tak duży, że kupujący zaczynali się licytować. Jednak zazwyczaj jest odwrotnie i można utargować przynajmniej te kilka procent. Jeżeli zaś rozpoczyna się akurat okres bessy na rynku mieszkaniowym, pole do popisu jest większe. Właściciele wciąż próbują sprzedawać w cenach z okresu boomu, jednak przy słabnącym popycie będą skłonni do coraz większych ustępstw. Ok, tyle ogólnego wstępu, przejdźmy teraz do konkretów, czyli do samego procesu targowania się. Podstawą jest dobre przygotowanie, a więc musisz dokładnie wiedzieć, co kupujesz i jaka jest tego wartość. Najgorszym doradcą są tu emocje, a niestety właśnie one zazwyczaj kierują procesem zakupu. Doskonale wiedzą o tym profesjonalni sprzedawcy, w tym pośrednicy w obrocie nieruchomościami. Jeśli czegoś bardzo chcesz, to będziesz skłonny za to przepłacić, co stawia cię na przegranej pozycji. Za to zdobycie konkretnych informacji nieco “ochłodzi” twoją głowę, sprawi, że zaczniesz myśleć o mieszkaniu innymi kategoriami i będziesz miał solidną podstawę do rozmawiania o cenie. Rzeczy, których się musisz dowiedzieć to: stan i rocznik budynku, wysokość opłat administracyjnych, stan mieszkania, czy okolica jest głośna oraz co będzie w niej budowane w przyszłości (np. zajezdnia autobusowa, która ma powstać tuż obok bloku to mocny argument na obniżenie ceny), ile kosztują podobne lokale w tej okolicy oraz czy ta oferta wzbudza duże zainteresowanie. To ostatnie możesz łatwo sprawdzić dzięki temu, że w serwisach z ogłoszeniami widać, jak długo jest tam dane ogłoszenie. Jeżeli zaś oferty przeglądasz od dłuższego czasu, sam będziesz wiedział, czy dana oferta jest świeża, czy raczej nie może przyciągnąć klienta. Bardzo ważne jest to, abyś przed przystąpieniem do negocjacji uświadomił sobie, jaką masz alternatywę. Może to być albo inne mieszkanie, albo po prostu tymczasowa rezygnacja z zakupu. Jeśli będziesz zdesperowany, ciężko ci będzie targować cenę. Z kolei przygotowana alternatywa to kolejny argument, którego możesz (i powinieneś!) użyć podczas rozmowy. Najlepiej użyj go na sam koniec, aby ostatecznie wzmocnić swoją pozycję negocjacyjną. Nic tak nie zbije z tropu sprzedającego, jak świadomość, że możesz po prostu zrezygnować z jego oferty i dobić targu z kimś innym....