Dr Adam Czerniak (Kierownik Zakładu Ekonomii Instytucjonalnej i Politycznej SGH), osobom interesującym się rynkiem nieruchomości zapewne znany z prospołecznego nastawienia, w wydaniu specjalnym “DGP: Światowe Forum Ekonomiczne” opublikował artykuł pt. ”Błędne koła polskiego mieszkalnictwa. Kto winduje ceny?”. Przyjrzyjmy się, na jakie problemy polskiej mieszkaniówki wskazuje autor.
Historia pokazuje, że po transformacji systemowej rząd liczył na to, że własność prywatna rozwiąże problemy związane z mieszkalnictwem. Jednak brak publicznych pieniędzy na remonty i budowę nowych mieszkań, w połączeniu z inflacją i szybkim wzrostem cen nieruchomości, sprawiły, że w latach 90. nie tylko bardzo powoli zwiększała się liczba mieszkań, ale także ich jakość się pogorszyła. Dr Czerniak uważa, iż wtedy nadany mieszkaniówce kurs jest utrzymywany do dzisiaj.
Jeśli chodzi o czyste dane, to Polskę można uznać za kraj sprzeczności. Z tego względu, że z jednej strony mamy rekordową liczbę osób deklarujących, iż ich miejsce zamieszkania jest jednocześnie ich własnością (w 2021 roku było to aż 86,8% Polaków, co uplasowało nas pod tym względem na piątym miejscu w całej Unii Europejskiej). Lecz z drugiej strony nadal żyjemy w za ciasnych lokalach, więc sama struktura własności na rynku nijak nie koreluje z jakością mieszkalnictwa – pod względem przeludnienia zajmujemy 4 miejsce w UE. Do tego stanu rzeczy przyczyniła się także niemrawa polityka mieszkaniowa rządu, m.in. widoczna w topniejącym udziale państwa w tym rynku – zasób mieszkań komunalnych zamiast dynamicznie rosnąć, kurczy się.
Doktor Czerniak wskazuje trzy główne powody obecnego stanu mieszkalnictwa:
- czynniki demograficzne – niesutająca migracja ludzi do największych miast, przez co w nich brakuje mieszkań, a na prowincji mieszkania stoją puste. Do tego dochodzi fakt, iż bardzo duża część lokali w centrach miast jest w posiadaniu osób starszych, które nie zarządzają efektywnie swoim majątkiem.
- mentalność skłaniająca do traktowania mieszkania jako majątku rodzinnego, a często jako jego głównego składnika – takie mieszkanie nie jest przedmiotem obrotu rynkowego, nikt nie zna jego realnej wartości, a wynajem bywa traktowany jako ostateczność.
- rosnące nierówności majątkowe – prowadzą one do coraz większej dysproporcji między grupą osób, które posiadają więcej niż jedną nieruchomość mieszkalną, a grupą nie posiadającą żadnej takiej nieruchomości. Dane NBP z 2021 r. pokazują, że aż 46 proc. nabywców na rynku wtórnym dużych miast kupowało mieszkania w celach inwestycyjnych. To prowadzi do błędnego koła – zakupy inwestycyjne napędzają ceny, wypychają z rynku kolejne osoby, zmuszając je do najmu, przez co prywatni inwestorzy są jeszcze bardziej przyciągani perspektywą nabycia mieszkania na wynajem.
Według doktora Czerniaka, aby rozwiązać te problemy, rząd powinien wspierać budowę tanich mieszkań, które spełniają potrzeby demograficzne i spełniają wymagania dotyczące metrażu, lokalizacji i standardu wykończenia. Można to osiągnąć poprzez programy rządowe, takie jak dotacje na budowę mieszkań, ulgi podatkowe dla deweloperów budujących tanie mieszkania lub programy kredytowe dla osób kupujących mieszkania.
Rząd powinien także rozwijać rynek najmu poprzez zwiększenie liczby mieszkań na wynajem oraz zwiększenie bezpieczeństwa dla najemców poprzez wprowadzenie stabilnych, długoterminowych umów najmu.
Warto również zwrócić uwagę na problem braku mieszkań dostępnych dla rodzin wielodzietnych. Rząd powinien wspierać budowę takich mieszkań poprzez specjalne programy i dotacje, a także regulacje prawne, które zachęcają deweloperów do budowy mieszkań o większej liczbie pokoi.
Wprowadzenie takich działań mogłoby pomóc w rozwiązaniu problemów związanych z mieszkalnictwem w Polsce i zwiększeniu dostępności mieszkań dla różnych grup społecznych. Dzięki temu, młodzi ludzie mogliby cieszyć się stabilnością mieszkaniową i spełnić swoje marzenia o własnym mieszkaniu. Jedną z podstawowych zmian powinno być to, aby rząd przestał wspierać mieszkalnictwo poprzez stymulowanie rynku kredytów, skupił się za to na stymulowaniu budowy dostępnych cenowo mieszkań.
